El Cali que
el POT Decide

Doce años de norma. ¿Doce años de ciudad? El POT 2026 llega al Concejo en octubre con la promesa de ordenar una ciudad que operó una década sin instrumento válido. Pero la pregunta que el gremio arquitectónico debería hacerse no es si la norma es buena o mala — es para quién está ordenando.

En enero de 2027, Cali estrenará el primer Plan de Ordenamiento Territorial de Tercera Generación en Colombia. Doce años de vigencia. Un instrumento que pretende cerrar una herida institucional abierta en 2014, cuando el Tribunal Administrativo del Valle declaró nulo el POT anterior y dejó a la ciudad operando en un vacío normativo que duró una década entera.

La promesa es ambiciosa: un POT técnicamente sofisticado, que incorpora la Estructura Ecológica Principal, obliga vivienda de interés prioritario, regula con precisión milimétrica sectores tan sensibles como Ciudad Jardín y el corredor del río Pance, y coloca a Cali como referente de planificación urbana en Colombia. En octubre de 2026, el Concejo vota. El tiempo se acaba.

Pero antes de que ese voto ocurra, hay una pregunta que el debate técnico no está haciendo: ¿este POT está construyendo ciudad, o está administrando el conflicto que Cali no supo resolver?

Diez años sin reglas — y lo que creció en ese vacío

El POT de 2014 fue declarado nulo por vicios de procedimiento en su adopción. El resultado fue una ciudad de más de dos millones de habitantes operando durante una década con un instrumento jurídicamente inexistente.

Ese vacío no detuvo la construcción. Detuvo la planificación. Los proyectos avanzaron, los barrios se transformaron, los precios del suelo se dispararon — todo sin un marco normativo vigente que orientara qué se construye, dónde, a qué densidad y con qué obligaciones sociales. La ciudad creció de facto mientras sus instituciones debatían de jure.

El POT 2026 nace, entonces, no sobre una hoja en blanco sino sobre una ciudad que ya tomó decisiones. Muchas de ellas irreversibles. El nuevo instrumento llega a ordenar lo que el mercado ya ordenó, y a regular lo que la ausencia de norma ya permitió. Los barrios que se consolidaron, los predios que cambiaron de uso, las plusvalías que se capturaron en ese período — todo eso es ahora el territorio sobre el que opera la norma.

Esta es la primera tensión que el gremio debería leer con atención: un POT no opera sobre el territorio abstracto que imagina. Opera sobre el territorio que existe.

La ecuación que no cierra: densidad, inclusión y precio del suelo

El POT 2026 propone una ciudad más densa y más inclusiva. Ambos objetivos son legítimos. El problema es que en los mismos predios, al mismo tiempo, pueden ser contradictorios.

La norma obliga vivienda de interés prioritario (VIP) en proyectos de determinado tamaño. Incorpora el Sello de Construcción Sostenible Bronce como requisito — un costo adicional estimado entre el 3% y el 5% del valor total de la obra. Exige hasta un 35% de zonas blandas en sectores específicos. Y sobre esa suma de obligaciones, espera que el mercado produzca vivienda asequible.

La ecuación es matemáticamente frágil. Cada obligación adicional que la norma impone al constructor se traslada, en alguna proporción, al precio final del suelo o del producto terminado. Cuando el costo de cumplir la norma sube, el mercado tiene tres salidas: trasladar el costo al comprador final, reducir la vivienda asequible a su mínimo obligatorio para mantener la rentabilidad, o retirarse del segmento por completo.

Ninguna de esas tres salidas produce ciudad inclusiva. Produce cumplimiento formal de un indicador.

El debate que falta no es si se debe exigir VIP y construcción sostenible — ese debate ya está cerrado y la respuesta es sí. El debate que falta es si la estructura de cargas que el POT diseña está calibrada para producir lo que promete, o si solo desplaza el problema hacia quien menos puede resolverlo: el futuro comprador de vivienda en el estrato que el POT dice proteger.

El giro que pocos leyeron: del mínimo al máximo

Hay un cambio en el POT 2026 que pasó casi desapercibido en el debate público pero que representa una ruptura filosófica con décadas de planificación urbana en Colombia: el régimen de estacionamientos.

El POT 2014 — como casi todos los instrumentos de ordenamiento en el país — exigía un número mínimo de cupos de parqueo por unidad construida. El desarrollador debía garantizar ese piso o no obtenía licencia. El resultado predecible: proyectos diseñados alrededor del automóvil, costos de construcción elevados por los sótanos obligatorios y ciudades que, paradójicamente, se llenaron de parqueaderos mientras el transporte público se deterioraba.

El POT 2026 invierte la lógica: establece topes máximos de estacionamiento, no mínimos. Y cobra compensación económica a quien supere ese tope. Es el sistema DOT — Desarrollo Orientado al Transporte —, que divide la ciudad en cuatro zonas con reglas diferenciadas según la proximidad al transporte masivo. En las zonas de mayor conectividad, un proyecto residencial puede no estar obligado a construir ningún parqueo.

Este es el cambio más ambicioso y más silencioso del instrumento. También es el más frágil: los mapas que delimitan las cuatro zonas DOT no han sido publicados. Hasta que ese mapa exista, ningún arquitecto puede saber con certeza qué régimen de estacionamientos aplica a su proyecto. La norma existe. El instrumento que la hace aplicable, todavía no.

Ciudad Jardín y Pance: ¿norma urbana o decisión de mercado?

El caso más revelador del POT 2026 no es el centro expandido ni los bordes de ladera. Es Ciudad Jardín y el corredor del río Pance — dos de los sectores de mayor valor de suelo en Cali, y dos de los más minuciosamente regulados por el nuevo instrumento.

El POT clasifica estos sectores bajo el tratamiento de Consolidación C1: altura máxima de dos pisos, sin sótano, y multifamiliar prohibido en predios superiores a 5.000 metros cuadrados. Es una norma de conservación morfológica que protege el carácter residencial de baja densidad del sector y lo congela en su forma actual.

La magnitud del cambio se entiende mejor con los números. En el POT 2014, un predio mayor a 5.000 m² en Ciudad Jardín podía desarrollarse con un Índice de Ocupación (IO) de 0,35 para uso multifamiliar — restrictivo, pero viable. En el POT 2026, ese mismo predio no puede construir multifamiliar bajo ninguna condición. El IO no baja: desaparece. La categoría queda prohibida.

Pero esos predios de más de 5.000 metros cuadrados son, exactamente, los predios históricos de Ciudad Jardín. Las antiguas quintas, las propiedades que llegaron al sector décadas atrás y que hoy tienen valores de suelo entre los más altos de la ciudad. La norma que prohíbe densificarlos es, al mismo tiempo, la norma que preserva — y consolida — ese valor extraordinario de suelo para sus propietarios actuales.

En el corredor de Pance, la situación es aún más compleja. Los planes parciales que deberían detallar cómo se desarrolla ese territorio no existen todavía. El POT establece la norma general, pero el instrumento de segundo nivel — el que define exactamente qué puede hacer cada propietario con su predio — está por construirse. Los técnicos estiman que la primera licencia en Pance, bajo el nuevo POT, tomará entre tres y cinco años en materializarse desde su aprobación.

Una norma que protege la morfología existente de los sectores de mayor valor, mientras suspende el desarrollo de los sectores de mayor potencial ecológico: ¿es esto planificación urbana o es administración del statu quo con lenguaje técnico?

El patrón que el texto repite: la norma existe, el mapa no

El caso del DOT no es una excepción. Es parte de un patrón que atraviesa el POT 2026 y que merece atención específica del gremio.

El nuevo tratamiento C4 — Consolidación con cambio de patrón — es, en teoría, uno de los instrumentos más poderosos del instrumento: IC base de apenas 0,50 pero con Índice de Construcción Adicional de hasta 3,70, el mayor diferencial entre base y potencial de todo el POT. Debería ser una herramienta de transformación urbana en zonas de transición. El problema: el texto del POT no lista qué sectores reciben tratamiento C4. El mapa que lo define no fue publicado con el Proyecto de Acuerdo.

Lo mismo ocurre con la compensación económica por usos restringidos — el mecanismo que permite instalar comercio o servicios en zonas residenciales pagando un "derecho de habilitación". El monto exacto se define en el Título de Instrumentos, un capítulo del POT que tampoco está en el documento sometido al Concejo.

Tres instrumentos centrales del POT 2026 — el sistema DOT de estacionamientos, el tratamiento C4 y la metodología de compensación por usos — operan con norma aprobada pero sin cartografía publicada ni metodología definida. Un arquitecto que intente aplicar el POT hoy no puede saber con certeza qué zona DOT tiene su predio, si aplica C4, ni cuánto cuesta habilitar un uso restringido. La norma dice qué. Los instrumentos que dicen cómo todavía están por venir.

Lo que el gremio debería preguntar antes de octubre

Cali tiene una oportunidad que pocas ciudades colombianas han tenido: un POT de Tercera Generación, construido con herramientas técnicas que no existían hace una década, aprobado después de años de trabajo institucional. Eso merece reconocimiento.

Pero el gremio arquitectónico tiene también una responsabilidad que va más allá de celebrar la sofisticación del instrumento: la responsabilidad de preguntar si ese instrumento produce la ciudad que declara querer producir.

¿El modelo de ciudad que este POT elige — en la práctica, dado el mercado de suelo que existe en Cali hoy — es el mismo que declara en sus considerandos? ¿Las cargas que impone a los proyectos están calibradas para producir vivienda asequible real, o para registrar un porcentaje en un indicador de seguimiento? ¿Los sectores que protege de la densificación están siendo protegidos por razones urbanas, o por razones de mercado vestidas con lenguaje técnico?

En octubre, el Concejo de Cali vota un instrumento que rige hasta 2039. Doce años. Una generación de decisiones sobre qué se construye, dónde, para quién y a qué costo. Las preguntas que no se hagan antes del voto no desaparecerán después de él — solo serán más difíciles y más costosas de responder.

La ciudad que el POT decide es también la ciudad que el gremio permite.